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깡통전세 뜻과 전세사기 대처 방법 알아보기

by 오늘도오케이 2023. 1. 7.

 집값이 하락하면서 이른바 깡통전세, 전월세 사기가 청년들을 대상으로 증가하고 있습니다. 깡통전세나 전세사기는 누구나 당할 수 있기 때문에 대처 방법을 알아둘 필요가 있는데요. 깡통전세의 뜻과 깡통전세를 피하기 위한 대처 요령을 알아봅니다.

 

깡통전세 뜻과 대응방법 알아보기 / 매일만나

 

깡통전세란?

깡통전세는 주택의 매매가가 하락함에 따라 전세가와 비슷해져 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어려워진 경우를 말합니다. 집주인의 주택담보대출금과 세입자 전세보증금을 더한 금액이 주택가의 80% 이상이면 깡통전세라고 합니다.

한동안 갭투자가 유행하면서 주택을 다량 보유한 부동산 투자자들이 늘었는데요. 집값이 떨어져 전세가가 매매가 보다 높은 경우도 있다보니 전세보증금을 돌려주는 것보다 집을 경매로 넘겨버리는 것이 이득이기 때문에 세입자의 보증금을 책임지지 않는 상황이 생기는 것이라고 합니다.

부동산 가격 상승기에는 전세대란이라고 해서 높아지는 전세보증금을 감당하기 어려워 계약만기가 되면 고민이 커졌는데요. 요즘은 반대로 전세 만기가 돌아오면 집주인이 전세금을 돌려주지 못할까 봐 걱정을 해야 하는 상황이 되었습니다. 집주인이 주택가격 하락으로 집을 압류당하는 경우가 발생하지는 않았는지 걱정해야 하고 이런 위험에 놓일 바에는 차라리 월세가 낫다고 판단하여 월세로 옮기는 경우도 늘어나고 있다는데요.

 

깡통전세 피하는 법

깡통전세는 아파트보다는 빌라, 연립, 다세대주택, 나홀로아파트, 도시형 생활주택 등에서 주로 발생합니다. 시세를 확인하기 어렵기 때문에 특히 신혼부부나 사회초년생 등 청년세대들에게 자주 발생하는 문제입니다. 예전에 직장동료가 회사일은 바쁘고 전세는 빨리 얻어야 하는 상황에 제대로 알아보지 못하고 부동산중개소만 믿고 전세계약을 했다가 전세사기를 당하고 크게 마음고생을 하는 것을 본 적이 있습니다.

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1. 공인 중개사가 정상적인지 확인할 것

이런 것도 알아야 하나 싶겠지만 요즘은 안전한 전세 거래를 위해서는 확인해야 합니다. 다행히 계약전에 부동산 공인 중개사가 정상적으로 등록된 사무소인지 국가공간정보포털이나 지자체의 부동산포털에서 얼굴 붉힐 일 없이 확인할 수 있습니다.

국가공간정보포털 바로가기

서울시 부동산 정보광장 바로가기

경기도부동산포털 바로가기

 

2. 매매가와 전세가 확인하기

전세, 월세를 계약할 때 전세가, 월세가는 어떻게 아시나요? 대부분 집주인과 부동산에서 알려주는 정보만 알고 있을 텐데요. 전세금이 어떤 수준인지 파악해볼 수 있는 국가정보가 있습니다. 시세가 있으니 완전히 정확한 정보라고 할 수는 없지만 전반적인 정보를 통해 실제 거래금액의 수준이 적정한지 파악할 수 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

3. 등기부등본 및 건축물대장 확인

전세 계약을 하기 전 주민센터를 방문해서 등기부등본을 확인했었는데 요즘은 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람할 수 있습니다. 

인터넷등기소 바로가기

정부24 건축물대장 등/초본 열람 신청 바로가기

등기부등본엔 부동산 권리 관계에 대한 정보가 적혀 있습니다. 임대인(집주인)의 이름, 주민번호, 주소, 대출이자 연체여부, 세금 관련 체납 여부, 가압류, 가처분, 압류, 경매 등 정보를 확인할 수 있고 담보대출(근저당권) 여부, 전세권/임차권에 대한 이중계약 여부도 확인할 수 있습니다. 

건축물대장에서는 건축물이 위반 건축물은 아닌지 등기부등본상의 면적과 동일한지 확인 가능합니다.

 

4. 전세보증금반환보증 가입하기

전세보증금반환보증이라는 보험이 있는 것을 알고 계신가요? 주택도시보증공사에서 가입할 수 있는 보험으로 전세계약 종료 시 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 전세금 반환을 책임져줍니다. 전세계약기간 절반이 지나기 전에 가입하면 되고 전세권 근저당권이 없거나 선순위채권이 없을 때 수도권은 7억, 비수도권은 5억까지 보호받을 수 있습니다. 얼핏 생각하면 임대인이 들어주면 좋을 것 같은 보험이지만 임차인이 가입해야 하는 보험이며 보증료율은 0.115%~0.154%입니다.

자세한 내용은 HUG주택도시 보증공사 홈페이지를 참고하세요.

HUG 주택도시 보증공사 바로가기

SGI서울보증에서도 전세보증신용 보험을 가입할 수 있습니다. 전세보증신용보험의 보험료는 0.192%~0.273으로 HUG 주택도시보증공사보다 좀 더 높은 편이에요. 

한국주택금융공사에서도 전세금을 보호받을 수 있는 보험에 가입할 수 있어요. 보증료율은 연 0.04%로 2억원을 예로 연간 8만 원이며 신혼부부, 다자녀 우대 제도가 있어서 절반인 0.02%만 내면 됩니다.

한국주택금융공사 바로가기

 

마치며,

깡통전세와 깡통전세를 대처하기 위한 방법을 알아봤습니다. 저도 처음 전세를 계약할 때 마음 졸였던 일이 생각나는데요. 요즘엔 전세계약서에 계약전 추가 담보 대출 등을 하지 않아야함을 계약서에 포함시켜 작성하는 것도 필요할 수 있고 실제로 많은 분들이 꼼꼼히 내용을 살피고 계약서에 추가적인 내용을 작성하고 있습니다. 현실적으로 깡통전세를 완전히 대처하기는 어렵지만 꼼꼼히 살피고 보험 가입 등을 통해 소중한 재산을 보호할 수 있도록 해야겠습니다. 

고맙습니다.

 

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